Без рисков.
У большинства потенциальных заемщиков неминуемо возникает вопрос: содержится ли повышенный риск в ипотечной сделке?
Ипотечная сделка – одна из самых безопасных. Объект недвижимости здесь подвергается двойной проверке: со стороны риэлтора и со стороны банка. Риск может быть только один: недостаточно верная оценка покупателем собственной кредитоспособности и отсутствие в будущем финансовых возможностей для погашения кредита.
Определенные риски существуют, если вы покупаете в кредит жилье в строящемся доме. Но это не банковские риски – это риск того, что дом не будет построен. Ведь кредит в этом случае все равно погашать придется. Чтобы исключить неприятности, во-первых, банки проводят тщательный отбор объектов, которые можно приобрести в кредит, а во-вторых, покупателей жилья на первичном рынке защищает страхование финансовых рисков.
На вторичном рынке избежать рисков помогает титульное страхование. К тому же, все банки обязательно проверяют истории квартир, приобретаемых на средства ипотечных кредитов.
Поход на стройку.
Итак, на вторичном рынке купить в кредит сегодня можно практически все, и эта сделка в правовом отношении абсолютно безопасна. Несколько сложнее ситуация на первичном рынке. Однако строящееся жилье востребовано, и покупатели желают приобретать его в кредит. Как это можно сделать?
Схема первая.
Существуют программы, дающие возможность приобрести квартиру на первичном рынке под залог уже имеющегося в собственности у заемщика жилья. Это значит, что заемщик получает одобрение на кредит, исходя из оценки его платежеспособности банком и в размере, не превышающем 60% от стоимости своей квартиры. Он оформляет залог на свою недвижимость в пользу банка и получает кредит, который использует на инвестирование строительства будущей квартиры. Все риски, связанные с возможными проблемами при строительстве и регистрации собственности в УФРС, в этой схеме полностью лежат на плечах заемщика: ведь в залоге у банка другая недвижимость.
Схема вторая.
Некоторые банки пошли иным путем. Наблюдая повышенный спрос, кредитные учреждения приняли решение выдавать кредиты непосредственно на объекты незавершенного строительства. Понимая свои риски, банки, пошедшие таким путем, очень внимательно и дотошно проверяют финансовое и юридическое состояние застройщиков, ведь фактически они вместе с заемщиками несут риск того, что жилой дом по каким-либо причинам не превратится в объект имущественного права. Для заемщика такой вариант спокойнее — все-таки у банков, как правило, больше возможностей выяснить потенциальные проблемы строителей, и, если объект кредитуется, вероятность беспроблемного окончания строительства практически равна 100%.
Кредитный алгоритм.
На вторичном рынке сегодня можно получить кредит на приобретение жилья на срок от 3 до 30 лет. Процентная ставка в долларах США — от 9,2% до 14% годовых, в рублях — от 11% до 16% годовых. Процентная ставка обычно зависит:
-от срока кредитования. Чем меньше срок кредитования, тем меньше процентная ставка.
-от суммы первоначального взноса. Чем больше собственных средств, тем меньше процентная ставка.
-от формы предоставленной справки о доходах. Если справка подтверждает официальные доходы — процент по кредиту меньше, если справка подтверждает неофициальные доходы — процент может быть больше.
Сроки рассмотрения заявок сегодня сократились до 3-4 дней, получение одобрения на выдачу кредита теперь занимает всего несколько дней. Обычно технология сделки такова: подбор ипотечной программы, подходящей конкретному клиенту – получение в банке одобрения – продажа имеющегося жилья – подбор новой квартиры. Важно, чтобы процесс, сразу после получения из банка одобрения на выдачу кредита, шел параллельно, иначе сделка может сорваться. Подсчитать точный процент и размер кредитных средств, уточнить самые выгодные условия, подготовить и подать пакет документов может только специализирующийся на кредитных операциях ипотечный брокер. Профессионал сделает все возможное,
чтобы заявка была рассмотрена в самые краткие сроки, а в дальнейшем обеспечит оказание услуг по подбору объектов и оформлению сделки.
Ближе к клиенту
За последние год-два доступность ипотеки в России повышается такими темпами, что по большинству параметров мы приблизились к западным ипотечным стандартам, за исключением размера процентных ставок. Но со временем размеры процентных ставок уменьшаются: еще 4 года назад заемщики брали ипотечные кредиты под 18% годовых, сегодня планка снизилась до 10-11%. При этом требования к доходу заемщика, к форме подтверждения этого дохода у нас гораздо либеральнее, чем в западных странах.
Например, в Канаде минимальный размер первого взноса равен 25% стоимости приобретаемого жилья,и его уменьшение возможно лишь при условии довольно дорогостоящего страхования рисков невозврата кредита. В Москве первый взнос в размере 10% считается нормой, и даже отсутствие первоначального взноса тоже постепенно становится обычным явлением. Профессионалы рынка предупреждают: либеральность по отношению к доходу заемщика, первому взносу и увеличение срока кредитования
может сыграть с ипотекой злую шутку. Лояльный подход к заемщикам увеличивает риски банков,
значит, в будущем могут вырасти и проценты по кредиту. Аналогичная ситуация наблюдается в Америке,
где кредитные ставки растут, а не уменьшаются. Но пока банки демонстрируют лояльность: совершенствуются кредитные продукты, клиенты получают различные бонусы. Время благоприятствует покупке жилья в кредит.
У большинства потенциальных заемщиков неминуемо возникает вопрос: содержится ли повышенный риск в ипотечной сделке?
Ипотечная сделка – одна из самых безопасных. Объект недвижимости здесь подвергается двойной проверке: со стороны риэлтора и со стороны банка. Риск может быть только один: недостаточно верная оценка покупателем собственной кредитоспособности и отсутствие в будущем финансовых возможностей для погашения кредита.
Определенные риски существуют, если вы покупаете в кредит жилье в строящемся доме. Но это не банковские риски – это риск того, что дом не будет построен. Ведь кредит в этом случае все равно погашать придется. Чтобы исключить неприятности, во-первых, банки проводят тщательный отбор объектов, которые можно приобрести в кредит, а во-вторых, покупателей жилья на первичном рынке защищает страхование финансовых рисков.
На вторичном рынке избежать рисков помогает титульное страхование. К тому же, все банки обязательно проверяют истории квартир, приобретаемых на средства ипотечных кредитов.
Поход на стройку.
Итак, на вторичном рынке купить в кредит сегодня можно практически все, и эта сделка в правовом отношении абсолютно безопасна. Несколько сложнее ситуация на первичном рынке. Однако строящееся жилье востребовано, и покупатели желают приобретать его в кредит. Как это можно сделать?
Схема первая.
Существуют программы, дающие возможность приобрести квартиру на первичном рынке под залог уже имеющегося в собственности у заемщика жилья. Это значит, что заемщик получает одобрение на кредит, исходя из оценки его платежеспособности банком и в размере, не превышающем 60% от стоимости своей квартиры. Он оформляет залог на свою недвижимость в пользу банка и получает кредит, который использует на инвестирование строительства будущей квартиры. Все риски, связанные с возможными проблемами при строительстве и регистрации собственности в УФРС, в этой схеме полностью лежат на плечах заемщика: ведь в залоге у банка другая недвижимость.
Схема вторая.
Некоторые банки пошли иным путем. Наблюдая повышенный спрос, кредитные учреждения приняли решение выдавать кредиты непосредственно на объекты незавершенного строительства. Понимая свои риски, банки, пошедшие таким путем, очень внимательно и дотошно проверяют финансовое и юридическое состояние застройщиков, ведь фактически они вместе с заемщиками несут риск того, что жилой дом по каким-либо причинам не превратится в объект имущественного права. Для заемщика такой вариант спокойнее — все-таки у банков, как правило, больше возможностей выяснить потенциальные проблемы строителей, и, если объект кредитуется, вероятность беспроблемного окончания строительства практически равна 100%.
Кредитный алгоритм.
На вторичном рынке сегодня можно получить кредит на приобретение жилья на срок от 3 до 30 лет. Процентная ставка в долларах США — от 9,2% до 14% годовых, в рублях — от 11% до 16% годовых. Процентная ставка обычно зависит:
-от срока кредитования. Чем меньше срок кредитования, тем меньше процентная ставка.
-от суммы первоначального взноса. Чем больше собственных средств, тем меньше процентная ставка.
-от формы предоставленной справки о доходах. Если справка подтверждает официальные доходы — процент по кредиту меньше, если справка подтверждает неофициальные доходы — процент может быть больше.
Сроки рассмотрения заявок сегодня сократились до 3-4 дней, получение одобрения на выдачу кредита теперь занимает всего несколько дней. Обычно технология сделки такова: подбор ипотечной программы, подходящей конкретному клиенту – получение в банке одобрения – продажа имеющегося жилья – подбор новой квартиры. Важно, чтобы процесс, сразу после получения из банка одобрения на выдачу кредита, шел параллельно, иначе сделка может сорваться. Подсчитать точный процент и размер кредитных средств, уточнить самые выгодные условия, подготовить и подать пакет документов может только специализирующийся на кредитных операциях ипотечный брокер. Профессионал сделает все возможное,
чтобы заявка была рассмотрена в самые краткие сроки, а в дальнейшем обеспечит оказание услуг по подбору объектов и оформлению сделки.
Ближе к клиенту
За последние год-два доступность ипотеки в России повышается такими темпами, что по большинству параметров мы приблизились к западным ипотечным стандартам, за исключением размера процентных ставок. Но со временем размеры процентных ставок уменьшаются: еще 4 года назад заемщики брали ипотечные кредиты под 18% годовых, сегодня планка снизилась до 10-11%. При этом требования к доходу заемщика, к форме подтверждения этого дохода у нас гораздо либеральнее, чем в западных странах.
Например, в Канаде минимальный размер первого взноса равен 25% стоимости приобретаемого жилья,и его уменьшение возможно лишь при условии довольно дорогостоящего страхования рисков невозврата кредита. В Москве первый взнос в размере 10% считается нормой, и даже отсутствие первоначального взноса тоже постепенно становится обычным явлением. Профессионалы рынка предупреждают: либеральность по отношению к доходу заемщика, первому взносу и увеличение срока кредитования
может сыграть с ипотекой злую шутку. Лояльный подход к заемщикам увеличивает риски банков,
значит, в будущем могут вырасти и проценты по кредиту. Аналогичная ситуация наблюдается в Америке,
где кредитные ставки растут, а не уменьшаются. Но пока банки демонстрируют лояльность: совершенствуются кредитные продукты, клиенты получают различные бонусы. Время благоприятствует покупке жилья в кредит.
Автор: admin 27.09.2007
